Kopen of verkopen van een onroerend goed op lijfrente

De meeste mensen kopen een huis door hun spaargeld en het bedrag van een afgesloten hypothecaire lening te bundelen. Je betaalt dan een maandelijkse aflossing aan de bank tot het kapitaal van je huis is afbetaald. Heel soms doet de gelegenheid zich voor om een onroerend goed, een woning, te kopen op lijfrente.

Wat houdt dit in?

In plaats van de onmiddellijke en volledige betaling van het onroerend goed, verbindt de koper zich ertoe om maandelijks een vaste som (rente), eventueel verhoogd met de aanpassingen van de index, te betalen aan de verkoper tot die komt te sterven. Het maandelijks bedrag van de afbetaling zal een stuk lager liggen als de verkoper in het huis blijft wonen of het verhuurt. De rente wordt berekend op basis van de levensverwachting van de verkoper, de waarde van het goed en het toegepast opbrengstpercentage (meestal 6%).

Veelal wordt een lijfrente gevestigd op het hoofd (lijf) van één persoon, bijvoorbeeld een alleenstaande. De lijfrente kan ook worden gevestigd op twee personen, meestal gehuwden of onverdeelde eigenaars. Uiteraard zal duidelijk moeten omschreven worden, wat met de rente gebeurt na het overlijden van één van hen. De rente kan wegvallen of kan volledig of gedeeltelijk overgedragen worden op de overlevende(n). In de berekening zal uiteraard met al deze elementen rekening gehouden worden.

Voor- en nadelen voor de koper.

Met de verkoop op lijfrente kan de koper een gouden zaak doen maar het is een gokken. Hoeveel het prijskaartje van deze operatie voor de koper zal worden, is echter wel onzeker. Hij weet immers niet hoeveel hij in totaal zal moeten betalen, vermits niemand kan voorzien hoe lang de verkoper van zijn leven en rente zal genieten. Hij moet de aankoop op lijfrente beschouwen als een lange termijn belegging of een investering in de vastgoed met de optie op belangrijke meerwaarden bij vroegtijdig overlijden van de verkoper. De juiste evaluatie van deze belegging kan pas na afloop gemaakt worden. Het gezegde “De ene zijn dood, is de andere zijn brood” is op deze formule van een huis kopen wel van toepassing. Komt de verkoper snel te overlijden dan heb je geluk en betaalde slechts een klein bedrag aan kapitaal voor je droomhuis. Heb je pech en wordt de betrokkene 100 jaar dan betaalde je beslist veel te veel voor dit stulpje. Er kan echter ook een maximale looptijd van de betaling van de lijfrente door beide partijen bepaald worden. De betaling van de lijfrente kan dus beperkt worden in tijd.

Een bijkomend voordeel uiteraard voor de koper is dat hij door de aankoop van een onroerend goed op lijfrente meestal niet moet overgaan tot het afsluiten van een lening of dat het geleende kapitaal merkelijk lager ligt dan bij een gewone verkoop.

Bij een koop op lijfrente wordt meestal meteen een deel van de prijs betaald. Dit bedrag wordt het boeket genoemd en ligt vaak hoger dan het voorschot bij het tekenen van een verkoopcompromis (10%). De notariskosten zijn ongeveer dezelfde als bij een gewone verkoop, op een eersterangshypotheek voor de verkoper na.

Indien de verkoper de woning verder blijft bewonen, moet de koper enkel instaan voor de grove herstellingswerken.

De renten zijn niet fiscaal aftrekbaar voor de koper.

Voor de koper is er nog een adertje onder het gras. Als hij op de hoogte was dat de verkoper een zwakke gezondheid had en dat deze laatste snel zou komen te overlijden, kunnen de erfgenamen de ongeldigheid van het contract eisen.

Voor- en nadelen voor de verkoper

Met de lijfrente verzekert de verkoper zich van een gegarandeerd levenslang inkomen . Hij weet precies hoeveel geld hij maandelijks mag opgebruiken zonder het risico te lopen dat zijn leven langer duurt dan zijn geld. Het is de gedroomde oplossing voor de "rijke arme", namelijk de oudere persoon die wel eigendom(men) bezit, maar die moet leven van een gering maandelijks inkomen (pensioen). Voor hem is het wel handig dat hij niet meer het risico loopt zonder geld te vallen indien hij het geluk zou hebben van een lang leven.

Als verkoper kan je zelf in je huis nog blijven wonen of het verhuren. De lijfrente die je als koper ontvangt, is niet belastbaar. Je hoeft de lijfrente dus niet aan te geven bij je personenbelastingen tenzij de koper een vennootschap is of hij de woning gebruikt voor beroepsdoeleinden. Is de koper een privépersoon dan is de opbrengst van de verkoop belastingsvrij.

Indien de verkoper de woning verder blijft bewonen, moet hij enkel voor de onderhoudswerken van de woning instaan.

De onroerende voorheffing die verschuldigd is op een eigendom wordt betaald door de vruchtgebruiker. Dat blijft de verkoper als hij de woning verhuurt en het huurgeld blijft ontvangen.

In het contract van een verkoop op lijfrente wordt dikwijls een ontbindend beding opgenomen, waardoor de verkoper bij niet-betaling opnieuw eigenaar wordt van de woning en de al betaalde rente behoudt als schadevergoeding. Een mogelijk gevaar is dat de koper de rente telkens te laat betaalt, maar nog net op tijd om te voorkomen dat de ontbindingsprocedure in gang wordt gezet.

Laatste aanpassing op Sunday, November 12, 2017 om 12:16u