Wonen en de syndicus

België is een dicht bevolkt land en de gronden worden schaarser. Bovendien swingen de prijzen op de vastgoedmarkt de laatste jaren serieus de pan uit. Een vrijstaande woning op het platteland is duur en moeilijk in onderhoud als je er alleen voor staat, ziek of hulpbehoevend wordt. De stad is dan op dergelijke momenten een veilige haven en bied tal van mogelijkheden om zolang mogelijk de zelfredzaamheid te behouden. Om deze redenen beslissen sommige mensen zich een appartement aan te schaffen. Het sociaal vangnet en de sociale controle biedt heel wat comfort. Toch duiken hierbij dan weer nieuwe fenomenen op. Hoe leeft men samen in een appartementsgebouw en wie draagt de verantwoordelijkheid hiervoor? Dit brengt ons bij de syndicus.

Wat is nu een syndicus?

Het woord syndicus is afgeleid van het franse woord “syndic“en dit betekent een persoon die binnen een appartementsgebouw in staat voor het beheer van de gemeenschappelijk delen. Deze gemeenschappelijke delen zijn alle ruimtes in het gebouw die geen eigendom zijn van een specifieke eigenaar.
De syndicus wordt door de algemene vergadering als dusdanig aangeduid.
Wie kan als syndicus aangesteld worden?

Om een syndicus aan te stellen heeft men 3 mogelijkheden:

Een mede-eigenaar die optreedt als syndicus. In dit geval neemt één mede-eigenaar de taak van syndicus op zich. Een voordeel hiervan is dat het kostenplaatje hierdoor vrij miniem blijft. Het blijkt in de praktijk echter geen eenvoudige klus te zijn. Men begint met zeer goede bedoelingen aan zijn taak maar achteraf beseft men dat men de opdracht onderschat heeft, het ook spanningen oplevert met mede-eigenaars en dat de aansprakelijkheid die je draagt heel groot is.
De professionele syndicus. Bij deze tweede mogelijkheid doen de eigenaars een beroep op een erkende syndicus. Het is een persoon die het statuut van erkende vastgoedmakelaar heeft en dit volgens de wet 6/09/1993 inzake verkoop, verhuur en beheer van gebouwen. Hij oefent deze beroepsactiviteit uit. Een belangrijk voordeel is uiteraard dat deze persoon beschikt over een professionele vakkennis en een niet te evenaren ervaring en hij bovendien door zijn neutraliteit tegenover de mede-eigenaars een objectief en onpartijdig oordeel kan geven en aldus conflicten kan vermijden. Een ander pluspunt is dat hij enorm veel contacten heeft en hij bij herstellingen zeker de juiste ondernemers kan vinden om de klus te klaren en dit aan gunstigere tarieven. Een nadeel is dan wel de kostprijs voor deze deskundigheid. De kostprijs wordt vaak berekend per mede-eigenaar op jaarbasis en varieert tussen de 80 en 250 euro.
De advocaatsyndicus. Ook een advocaat kan zich als syndicus laten aanstellen.

Wat is de taak van de syndicus?

De taak van de syndicus kan als volgt omschrijven:

Hij staat in voor het technisch beheer

Hij volgt de beslissingen die door de algemene vergadering genomen zijn goed op.
Hij informeert de algemene vergadering wanneer er zich belangrijke herstellingen opdringen. Hij verzamelt hiervoor de nodige prijsoffertes en zorgt ervoor dat aan de hand hiervan de algemene vergadering een weloverwogen beslissing kan nemen.
Hij heeft de bevoegdheid om bij hoogdringendheid zoals bijvoorbeeld brand, overstroming of storm dringende herstellingen te laten uitvoeren.
Hij coördineert het onderhoud (poetsbeurten, controle van de liftinstallatie, enz) van de gemeenschappelijke delen.

Hij staat in voor het administratief beheer

Hij roept de algemene vergadering bij elkaar, zit deze vergadering voor, stelt een verslag hiervan op en zorgt dat het verstuurd wordt naar de andere mede-eigenaars.
Hij verzorgt het administratieve beheer van de mede-eigendom.
Hij vraagt prijsoffertes op, sluit contracten af, na goedkeuring van de Algemene Vergadering wel te verstaan, met leveranciers voor onderhoud, verzekeringen, met de verschillende nutsvoorzieningmaatschappijen,...
Hij bewaart zorgvuldig alle documenten van de mede-eigendom zoals de akte, de plannen, de rekeninguittreksels, de verslagen,enz.
Hij roept bij belangrijke gebeurtenissen zoals onverwachte hoge uitgaven, rechtszaken, schade, enz een Bijzondere Algemene Vergadering samen.

Hij staat in voor het financieel beheer

Hij houdt de boekhouding bij van de mede-eigendom.
Hij zorgt voor de stipte betaling van de leveranciers.
Hij maakt een begroting op voor de kosten van het volgend jaar en vraagt eventuele voorschotten aan de mede-eigenaars.
Hij maakt jaarlijks een gedetailleerd overzicht van de inkomsten en uitgaven en stuurt dit op naar de mede-eigenaars.
Hij beheert het reservefonds dat beschikbaar gesteld wordt voor zware onkosten.

Hij staat in voor de vertegenwoordiging
Hij treedt als vertegenwoordiger op van de mede-eigendom in rechtsvorderingen tegen aannemers, voor de invordering van niet-betaalde voorschotten, bij aansprakelijkheidsvorderingen tegen derden die schade hebben veroorzaakt aan de gemeenschappelijk delen van de mede-eigendom enz.

Veelgestelde vragen

Zijn we verplicht een sleutel af te geven aan de syndicus?

De afgifte van een sleutel aan de syndicus kan niet verplicht worden. Maar het belang van de gemeenschap primeert op de privacy van de individuele bewoner. Dit houdt in dat als een mede-eigenaar de syndicus de toegang weigert te verschaffen tot zijn appartement in geval van een noodsituatie, hij zal aansprakelijk kunnen gesteld worden voor de opgelopen schade. Met de opgelopen schade bedoelt men de schade veroorzaakt door deze weigering aan de gemeenschappelijke delen maar ook deze aan de appartementen van de andere mede-eigenaars.

Het is dus raadzaam een sleutel af te geven maar de afspraak te maken dat deze enkel in noodgevallen mag gebruikt worden.

Mag de syndicus zomaar je appartement binnen komen?

De algemene regel is dat de syndicus zich enkel toegang mag verschaffen tot de private delen van een andere eigenaar wanneer hij beschikt over het akkoord van de eigenaar.

Dit akkoord kan ofwel uitdrukkelijk zijn (de syndicus belt de eigenaar op en krijgt mondelinge toestemming om het appartement te betreden) ofwel stilzwijgend (de syndicus brengt de eigenaar op de hoogte en daartegen wordt niet geprotesteerd). De syndicus mag dus nooit zomaar binnen komen. Hij mag over de sleutel beschikken maar mag deze niet zonder toestemming gebruiken. Dit kan hij enkel bij overmacht en in noodgevallen bv bij brand of waterlek. Het is echter noodzakelijk dat de syndicus, na het (ongevraagd) betreden van het appartement, de eigenaar daarover zo snel mogelijk informeert.

Laatste aanpassing op Sunday, November 12, 2017 om 12:16u